שיווק פרוייקטים באינטרנט - www.eyeinthesky.co.il
A
בחר/י אזור
בחר/י סוג נכס

קבוצות רכישה ברחובות

 
 קבוצת רכישה נדל"נית היא קבוצת אנשים המתאגדת יחד על מנת לבנות מבנה מגורים, במטרה להוזיל עלויות ולעתים אף במטרה לבחור את השכנים.

מחיר דירה הנבנית באמצעות קבוצת רכישה זול יותר לעתים מאשר דירה דומה הנרכשת מיזם בנייה. בנוסף לחיסכון בתשלומי מס (פטור ממס ערך מוסף על הקרקע ועל האגרות, מס רכישה נמוך יותר) אין צורך להשקיע בשיווק או בפרסום כי כל הדירות כבר נמכרו לחברי הקבוצה.

הסיכון העיקרי הנובע מרכישת דירה תוך חברות בקבוצת רכישה היא עצירת תשלומים מצד אחד (או יותר) מחברי הקבוצה עקב קשיים כלכליים וכתוצאה מכך פגיעה בתזרים המזומנים של הקבוצה כולה. לעתים יכולים שאר חברי הקבוצה לשאת ביחד בנטל הנוסף, אולם ברוב המקרים הבניה מתעכבת כתוצאה מכך. סכנה נוספת היא בדיקה של רשויות מס הכנסה במטרה לבדוק האם אכן מדובר בעסקת רכישת מגרש ואחריה בהתקשרות לבנייה עם קבלן מבצע, או שמדובר למעשה בעסקה פיקטיבית, שנועדה לרכוש דירות תוך חסכון במס. במקרה כזה, יבוטלו כל הטבות המס מהן נהנות הקבוצות.

קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי (קבוצה הומוגנית הרוצה להתגורר ביחד - לדוגמה קבוצות רכישה לציבור הדתי והחרדי) או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה.

קבוצת ב.ס.ר בפרסומיה ‏‏[1] טוענת לראשוניות בישראל בנושא ארגון קבוצות רכישה. כיום יש מספר רב של יזמים המארגנים קבוצות כאלו.

קבוצת קנייה היא קבוצת אנשים שמתאגדת יחד על מנת לרכוש דירות מחברות בניה תוך ניצול הקבוצה כ"רוכש גדול" על מנת לקבל הנחה מחברות הבניה. חברות הבניה מוכנות להעניק הנחות משמעותיות לקבוצה כזו בגלל החיסכון בעלויות השיווק ובעלויות המימון.

דוגמאות לקבוצות קניה הם מועדוני הצרכנים (חבר, קרנות השוטרים) וועדי עובדים.                                                                    -מקור ויקיפדיה-.

כל מה שרציתם לדעת על קבוצות רכישה

 

 

אזרחים הופכים ליזמים, בונים לבד ובוחרים את השכנים. מה עומד מאחורי הטרנד של קבוצות רכישה, איך זה עובד, כמה זה עולה וממה כדאי להיזהר? מדריך

נעמה סיקולר

פורסם:  13.04.07, 07:08
 

 

 

 

 

 

 

 

"מתארגנת קבוצה לרכישה מוקדמת של דירות יוקרה במחיר הנמוך מהמחירון". מודעות בנוסח מבטיח זה או דומה לו מופיעות לאחרונה יותר ויותר באתרי האינטרנט, בעיתונים ואפילו על עמוד ברחוב ליד אתר בנייה. לפונים מבטיחים היוזמים הבטחות מפליגות - מגורים ליד חברים או "שכנים", יכולת להשפיע על קביעת סגנון המגורים ורמת הגימור, בחירת הדירה בפרויקט וההבטחה המשמעותית מכולן - חסכון של לפחות 20% במחיר לעומת רכישת דירה מקבילה מקבלן.

 

מה עומד מאחורי הטרנד, ממה צריך להיזהר, איך זה עובד, כמה זה באמת עולה ולמה הקבלנים ורשויות המס כל כך מתנגדים?

 

 קבוצות רכישה - פרסום מינורי, הרוב עובר מפה לאוזן

 

מהי קבוצת רכישה?

 

קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם.

 

הקבוצה היא שמאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים (לפעמים מעל 100 רוכשים שונים), מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם.

 

במיזם "קונבנציונלי" לעומת זאת, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, וכמובן למימון ולבנייה. בקבוצת רכישה הקבלן הוא המבצע בלבד.

 

איך זה עובד?

 

עו"ד צחי חג'ג' מסביר כי קיימות היום בשוק שתי שיטות לביצוע קבוצת רכישה: השיטה הראשונה מכונה בפי יודעי דבר "שיטת ב.ס.ר" על שם חברת הבנייהשהיתה בין הראשונות לבנות לפיה. "בשיטה זו יש גורם מקצועי הנדסי שמלווה את הפרויקט משלב רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים ועד למסירת המפתח", אומר חג'ג'. "הגורם המקצועי הוא שמגייס מתכננים וקבלנים, לפי רצון הרוכשים ומפקח על הבנייה בתמורה לתשלום דמי ניהול ממוצעים של עד 10% ממחיר הבנייה".

 

אולם, מדובר בשיטה שעקב קרבתה הרעיונית לרכישה המסורתית מקבלן, נמצאת תחת עיניהן הפקוחה של רשויות המס ולכן פחות ופחות קבוצות מתנהלות בתקופה האחרונה בדרך זו.

 

במקרה השני, המשווק מאתר קרקע ומוכר חלק יחסי ממנה לכל אחד מהרוכשים. מכאן ואילך בעלי הקרקע נמצאים ברשות עצמם, הם ששוכרים קבלן מבצע ומנהלים את הבנייה.

 

שמעון אייזנברג, מבעלי רשת רילטי אקזקיוטיב מציין כי בשלב הראשון מאותרת קרקע באזור ביקוש ומגויסים רוכשים. לדבריו, תהליך איתור הרוכשים, בשונה מפרויקטים רגילים, מתבצע בשקט מתוך מאגר רוכשים פוטנציאלים שקיים למשווקים, בשיטת 'חבר מביא חבר' ובמידת הצורך באמצעות פרסום מינורי, כל זאת במטרה לגבש רשימה הומוגנית של רוכשים.

 

בהמשך, מציין אייזנברג, פונים הרוכשים לרשויות לאישור תוכניות הבנייה, ואז רוכש כל אחד מחברי הקבוצה חלק יחסי במגרש שהוקצה לו ומעביר את השטח על שמו בטאבו. במקביל חותמים הרוכשים בינם לבין עצמם על הסכם שיתוף וממנים מטעמם ועד או מנהל לפרויקט (עבור תשלום של 7%-5%). הוועד יוצא במכרז קבלנים, מאתר קבלן מבצע ומתנהל מולו עד לשלב הגמר. מבחינה פיננסית, משלם הרוכש תחילה עבור הקרקע ואת היתרה מעביר בתשלומים בהתאם לחוזה מול הקבלנים השונים ובדרך כלל לפי קצב התקדמות.

 

כיצד מחלקים את הדירות? 

אחד השלבים הבעייתיים בתהליך הוא ההחלטה מי מחברי הקבוצה ירכוש איזה דירה (כל אחד מהפרמטרים של קומה, גודל ואפילו כיווני אוויר יכול להוות בסיס למחלוקת בין השכנים העתידיים).

 

 

ערן לוי, מנהל השקעות בחברת אמבסדור, מציין כי יש כמה שיטות לחלוקה: "שכשמדובר בצמודי קרקע הבעיות הן מינמליות. ברבי קומות יכולות לצוץ יותר בעיות ואז או שהקבוצה מקבלת עליה את שיטת ההגרלה או שכל אחד מביע את רצונו וכל הקודם זוכה. כאשר יש מגוון של דירות, מן הסתם חלק מהדיירים ירצו לרכוש דירת 4 חדרים, אחרים 5 ויהיו כאלה שירצו בכלל דירת גן ואז נערכת בדרך כלל הגרלה בין המתמודדים בכל אחת מהקטגוריות על קומה או מיקום בבניין".

 

 

לדברי לוי, היתרון המשמעותי הוא שכל אחד מהרוכשים יכול להשפיע בדרך דמוקרטית על הסטנדרט של ביתו. מליאת החברים מקבלת הצעות הנוגעות לגימור כמו למשל חימום רצפתי, רצפת פרקט או מזגן, החברים מצביעים והחלטות מתקבלות לפי מנגנון שקבעו לעצמם (בדרך כלל בהחלטת רוב).

 

 

החיסכון הכספי - מתי וממה מורכב?

 

יזמים ורוכשים מדברים על פער מחירים ממוצע של 20% בין דירה במסגרת קבוצת רכישה לעומת רכישת דירה מקבלן. אולם, חשוב לשים לב כי מדובר בחיסכון כספי המורכב ממספר מרכיבים שחלקם אינם מובטחים ומשתנים מפרויקט לפרויקט.

 

ראשית, חוסכים חברי הקבוצה את ה"רווח היזמי" של הקבלן כמו גם את עלויות המימון הפרסום והשיווק. אולם, במקרים רבים תשלם הקבוצה עלויות ניהול הנוגסות בחסכון ויכולות להגיע לעד 10% ממחיר הבנייה.

 

 

בנוסף, אחד הפערים המשמעותיים טמון בחסכון עלויות המס. בראש ובראשונה מס הרכישה, המשולם על רכישת הקרקע ועל השטח הבנוי. בקבוצת רכישה, תשלום המס הוא על מרכיב הקרקע בלבד ולא על מלוא מחיר הדירה הכולל גם את רווחיו של הקבלן, עלויות הבנייה והאגרות. אולם, כאשר מדובר בקרקע יקרה (ובדרך כלל קבוצות רכישה מוקמות באזורי ביקוש) יכול החיסכון להישחק. מרכיב משמעותי נוסף הוא החיסכון במע"מ. רכישת קרקע מגורם פרטי להבדיל מרכישת דירה מקבלן איננה מחויבת במע"מ - 15.5% על עלות הקרקע.

 

החמרת האכיפה
 
מצא החליט: קבוצות הרכישה בנדל"ן יחוייבו במס  / עידו אפרתי
 
רשות המסים החליטה לכלול את מכירת הדירות בשיטה זו - חברים שמתארגנים יחד, הופכים ליזמים בעצמם ובכך מביאים לחיסכון משמעותי במחיר הדירה - ברשימת תכנוני המס שאינם לגיטימיים, המחייבים דיווח מראש
לכתבה המלאה
 
 

 

אולם, בשנה האחרונה החמירו רשויות המס(ראה מסגרת) את הבדיקות שנערכות להתארגנויות של בנייה קבוצתית ונוהגות לחייב בתשלום המסים המוזכרים כאשר הן מגיעות למסקנה שמהותה האמיתית של העסקה היא קבלנית.

 

למשל, בוחנות רשויות המס האם קיים משרד מכירות המספק שירותי שיווק ובנייה, את אופי הפרסומים (האם משווק הפרויקט כבניין מן המוכן או כעיסקה למכירת קרקע בלבד) וכן את אופי הסכמי הרכישה ואת היקף הסמכויות המוקנות למארגן במסגרת הסכמי ההתקשרות (למשל כאשר רוכשי הקרקע חותמים על הסכמים לרכישתה בזמנים שונים, ולא ביחד, עשוי הדבר להצביע על כך שמדובר בעצם ברכישת דירות).

 

עשרות פרויקטים ברחבי הארץ

 

למרות אי הוודאות הכלכלית, עשרות פרויקטים ברחבי הארץ מוקמים כיום באמצעות קבוצות הרכישה. למשל, מתחם פארק צמרת בתל-אביב, תל ברוך צפון, מערב ראשון לציון, חולון קרית אונו ונס ציונה.

 

עו"ד חג'ג' מעריך שרק בשנה האחרונה נבנו בשיטה זו יותר מ-1,500 יח"ד. הסיבה - בסופו של יום, אם כל מרכיבי החסכון מתקיימים אכן מדובר בתשלום מופחת בעשרות אחוזים.

 

לדוגמה, בפארק צמרת בתל-אביב, קיים הפרש מחירים של 1,500 דולר למ"ר בין דירה הנרכשת ישירות מקבלן לבין מחיר סופי בקבוצת הרכישה. גם בפרויקטים יוקרתיים פחות מדובר בפוטנציאל לחסכון משמעותי, למשל בקרית אונו (על גבול גבעת שמואל) מספר ערן לוי, דירת 4 חדרים בפרויקט של קבוצת רכישה עלתה לרוכשיה 220-200 אלף דולר לעומת 270-250 אלף דולר בפרויקט קבלני סמוך.

 

מי שלא מתאים למנגנון - לא נכנס

אחת השאלות המורכבות שמעלה עניין קבוצות הרכישה נוגעת להרכב הרוכשים. היזמים מבטיחים "שכנים איכותיים", השאלה היא מיהו אותו "שכן איכותי" ומי מוסמך למנוע מבעל הממון כניסה לקבוצה בשל "אי התאמה".

 

יוחנן אס מנכ"ל ומבעלי סוכנות התיווך רילטי אקזקיוטיב מאשר: "אכן יש סלקציה ומי שלא מתאים לא נכנס. אנשים רוצים לדעת מי יהיה השכנים העתידיים שלהם. למשל בפרויקט שבנינו ברמות צהלה מרבית האנשים היו בעלי מקצועות חופשיים, עו"ד רוצה לוודא שאנשים שתואמים למעמדו יהיו השכנים שלו".

 

מדיף ריח רע? אס, סבור שלא. "הפסילה היא לא במובן השלילי, אנשים מחפשים מכנה משותף עם שכניהם לעתיד בדיוק כמו שבנייני משרדים מאוכלסים בשוכרים דומים, בבעיות לגבי בני מעוטים, לא נתקלתי", הוא אומר.

 

ערן לוי, מחברת אמבסדור סבור לעומת זאת "שאין לנו את הזכות לברור רוכשים. צריך לשמור על איזון עדין ואמיתי מסביר לוי והסינון נועד בעיקרו לדאוג שמי שלא יכול להיכנס להרפתקה הזו, מבחינה כלכלית, לא ייכנס, כי מדובר על פרויקטים יוקרתיים שהתלות בין הרוכשים בהם גדולה".

 

גם עו"ד חג'ג' לא רואה פסול בסינון: "הרבה פעמים מדובר בקבוצות הומוגניות, קבוצה של חברים שרוצים לגור ביחד וזו זכותם. לדעתי, זה לא עניין של הפלייה במיוחד בבניינים קטנים. בבניינים גדולים יותר, זה נכון שהמארגן ידאג שרק מי שלא בעייתי יכנס אחד וזה מהטעם הפשוט שתפוח רקוב אחד יכול להסריח את כל הסל. ומה יקרה אם אחד הרוכשים לא ישלם? חייבים להיזהר".

 

הקבלנים - התארגנות בתחפושת

הקבלנים מהווים את האופוזיציה העיקרית לקבוצות הרכישה. מחאותיהם ולחציהם הם בין היתר אלה שהובילו להחמרת התייחסותן של רשויות המס.

 

"אין לנו שום דבר עקרוני נגד קבוצות רכישה" אומר משה טופרובסקי, משנה למנכ"ל התאחדות הקבלנים. "יש לנו בעיה עם ההיבט של ההפליה במיסוי בין אותה התארגנות שנקראת קבוצת רכישה לבין קבלן או יזם רגיל. אם נפשיט את כל המעטפת והכסות של המסמכים, אדם שמצטרף לקבוצת רכישה קונה למעשה דירה ונדרש לשלם עליה פחות מס. בקבוצת רכישה מצניעים את אקט הייזום ומתנערים מהחבויות שמחיל החוק על קבלנים. לא ייתכן שמקצוענים שזהו עיסוקם הרשמי ושאינם מצניעים את השתייכותם יופלו לרעה בעיני המדינה."

 

יזמי קבוצות הרכישה מודעים לקולות המחאה אך סבורים שמדובר בהתארגנות שונה, שמאפייניה מצדיקים את הפטור ממיסוי. "כן, יש סתירה מסוימת ואני מבין את ההתנגדות שפוגעת בפרנסה", אומר ערן לוי. "מצד שני, אני לא יודע כמה קבלן מרוויח ועיני לא צרה, אבל הסיכונים שיש ליזם הם פחותים והרווחים הפוטנציאליים שלו גדולים".

 

ולסיום - כמה עצות לרוכשים

אתם שוקלים להיכנס לקבוצת רכישה? כמה עצות שיסייעו לכם לכלכל נכון את צעדיכם. ראשית, אומר עו"ד חג'ג', יש לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הקרקע. בכל פרויקט מוגש למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי לבצע סקר עצמאי לבדיקת כדאיות העיסקה על כל מרכיביה. כמו כן, חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, כלומר, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא בהפרדה מלאכותית של העסקה אחרת על חסכון המס שבניתם עליו, עלול לרדת לטמיון.

 

רוב הבעיות, מדגיש חג'ג' צפויות בשלב ההתארגנות, יש קרקע אך אין עדיין היתרי בנייה והחלוקה בין הרוכשים היא בדרך כלל רעיונית בלבד. מומלץ, לא להסתמך על הקלות בנייה מרחיקות לכת ולוודא שתוכניות הבנייה הן רציונליות וצפויות לאישורן החלק של הרשויות. לא נחמד לרכוש דירה בקומה 7 בבניין שקיבל אישור להקמת 6 קומות בלבד.

 

ולסיום, אולי החשוב מכל, יש לבדוק את זהות המארגן ואת הלווי הפיננסי והמשפטי שהוא מעניק, רצוי לבקש המלצות על פרויקטים נוספים שהיה מעורב בהם ולדבר עם הרוכשים.-מקור-ynet-

 
המאמר להלן ידון בנושא התארגנות "קבוצות רוכשים" לרכישה משותפת של קרקע לבנייה רוויה או בנייה צמודת קרקע. במאמר מובא מידע מפורט לגבי מהות העסקה, כדאיות כלכלית, צורת ההתקשרות , לוחות זמנים למימוש וכו'. יש לציין כבר כעת שאין המדובר לא בהתארגנות דרך עמותת משתכנים. קבוצת רכישה הנה התאגדות של קבוצת אנשים לרכוש יחד קרקע. נקודה.
במה בדיוק מדובר ?

עקרונות ההתארגנות הקבוצתית

לשם הבהרה ניתן את הדוגמא הבאה: נניח שבעל קרקע (עירייה , מנהל מקרקעי ישראל, אדם פרטי, כונס נכסים) פרסם מכרז\ הודעה בדבר מכירת חלקת אדמה בשטח של 600 מ"ר המיועד לבניית שני יחידות דיור (יחידת "דו"). לשם הגשת ההצעה חוברים שני יחידים כאשר כל אחד מהם מעוניין במחצית מהחלקה ומגישים הצעה משותפת לרכישת הקרקע. כל צד משלם את חלקו ומקבל בעלות על מחצית מהחלקה. כעת עם קבלת הבעלות על החלקה פונים השניים יחד לקבלן על מנת שיבנה עבור כל אחד מהם את ביתו על חלקת האדמה שבבעלותו. "קבוצת רוכשים" הנה אותה קונסטלציה שתוארה לעיל, אך חלקת האדמה המדוברת גדולה הרבה יותר ומיועדת לבניית יחידות דיור רבות, ולכן גם כמות השותפים גדולה יותר.

להבדיל מרכישת דירה אשר הנה עסקה נפוצה ומאפייניה ברורים, יחסית, לצרכן (לא תמיד ברמה הפרטנית הנדרשת), הרי בקבוצות הרכישה חשובה מאוד הבנת העסקה ולמידה מעמיקה של הנושא. התוצאות של הפעולה הקבוצתית יכולות להוזיל את העלויות בכ- 30%.

חזרה למעלה


מהות העסקה והכדאיות הכלכלית

בעסקה רגילה היזם\קבלן רוכש מהבעלים קרקע לבנייה, בונה ומוכר דירות. במסגרת העסקה מחויב היזם, המוגדר כעוסק מורשה/ חברה, במע"מ על הקרקע ועל שירותי הבנייה, סכום עליו הוא מזדכה עם מכירת הדירה.
כמו כן, היזם מחויב במע"מ על אגרות והיטלי פיתוח, וכן במס רכישה בגין הקרקע ,מס מכירה בגין מכירת הדירה וכמובן מס הכנסה. בנוסף, עליו לשאת בהוצאות המימון לפרויקט וכן בהוצאות השיווק השונות. לכך יש להוסיף את הרווח היזמי של הקבלן. העלויות גבוהות וכך גם מחיר הדירה ללקוח.

שיטת קבוצת הרכישה, החוסכת במספר עלויות, בעיקר במיסוי, מהווה אלטרנטיבה לרכישת נכס במחירים מוזלים. בעסקה כזו, מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף, בהתאם לחלקו בזכויות.
הקבוצה רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה, ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה, למעשה, מוותרים על שירותיו של היזם, ובכך חוסכים לעצמם את הרווח היזמי.
עם זאת, לרוב, כאשר מדובר בקבוצה גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי, אשר ירכז את חבריה ואת פעילותה, ויגבה דמי ניהול, המוערכים בכ-5% משווי העסקה.

חיסכון נוסף טמון בהוצאות המימון, שכן כל חבר בקבוצה מביא הון עצמי פרטי, ולא נדרשת הלוואה של יזם בגין רכישת הקרקע. שיווק הדירות נחסך גם הוא מחברי הקבוצה, שכן כל הדירות "מכורות" עוד במועד רכישת הקרקע (בעלי הקרקע הנם בעצם בעלי הדירות) בנוסף, לא משולם מע"מ על מרכיב הקרקע, לרבות מרכיב מס הרכישה ( מס רכישה משולם רק על עלות הקרקע ולא לא עלות דירה), כאשר המוכר הנו יחיד.
ברכישת קרקע ממנהל מקרקעי ישראל משולם מע"מ, מאחר ומנהל מקרקעי ישראל מסווג כעוסק. חיסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח, שכן חברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות. במידה והעסקה מתבצעת על-ידי קבלן, הוא משלם מע"מ גם על מרכיב זה. במקרים מסוימים נחסך גם מרכיב הייזום, וכן המע"מ ומס הכנסה החלים עליו.

החיסכון במיסוי בלבד מוערך ב-17% משווי הדירה, ובהנחה שמדובר בדירת 4 חדרים באזור ביקוש, הרי שזהו חיסכון של 45 אלף דולר לכל הפחות.

יתרון נוסף הנו בטחונו של הרוכש וחסינותו מפני מקרה של התמוטטות הקבלן המבצע. התמוטטות כזאת , במידה ותקרה לא תשפיע במאום על הרוכש שכן הקרקע הייתה, ונשארה בבעלות מלאה ומכוון שהתשלום לקבלן מבוצע בהתאם להתקדמות הבנייה, כך שלא נגרם שום נזק מהותי וכספו של הרוכש מובטח.

חזרה למעלה


מניעת סיכונים

קיים גם סיכון הכרוך בהשתתפות בקבוצת רכישה: בכלכלה החופשית אין מתנות חינם, וכל סיכוי לרווח מלווה בסיכון. בעסקאות של קבוצת רכישה קיימים מספר סיכונים אותם יש לקחת בחשבון. מודעות להם תאפשר לקבוצה לבצע עסקה נטולת סיכונים, להלן:

מהות: לעניין דיני המס, הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה עשויים להיחשב, בתנאים מסוימים, כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי, ואף יתכן שהפיצול ייחשב לעסקה מלאכותית.

מניעה: יש לוודא שאכן מדובר ברכישה משותפת של קרקע ונושא שירותי הבנייה לא מועלה כלל בזמן רכישת הקרקע כלומר העסקאות מופרדות לחלוטין ואינן כרוכות זו בזו. רכישת הקרקע מתבצעת כעסקה עצמאית (במועד אחד ובמעמד אחד). רק לאחר קבלת הבעלות על הקרקע תיחתם עסקה לשירותי בניה (יש לוודא שאין שום מחויבות של בעלי הקרקע או מארגני הקבוצה לקבלן כלשהו, והיא נתונה להחלטת בעלי הקרקע לאחר קבלת החזקה במגרש). כמו כן אין שום זיקה בין בעל הקרקע, הקבלן הבונה ומארגן הקבוצה.


מהות: לאחר רכישת הקרקע ההתקשרות הנה עם קבלן מבצע למתן שירותי בנייה בלבד. במקרה זה, הקבלן אינו מחויב בחוק ערבויות המכר כלפי חברי הקבוצה, אלא הקבלן מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע.

מניעה: ראשית , כפי שהוזכר קודם אחד היתרונות בקבוצת הרכישה הנה שהבעלות על הקרקע מצויה תמיד בידי הרוכש ( ולא בידי הקבלן), מעבר לכך בחוזה שירותי הבנייה יש לוודא שידרשו מהקבלן ערבויות מכר. במקרה בו הקבלן המבצע נקלע לקשיים ומפסיק את פעילותו, הקבוצה לא ניזוקה, מאחר ונחתם מבעוד מועד הסכם קבלני, הכולל ערבויות בנקאיות. הקבוצה רשאית להפסיק את עבודת הקבלן המבצע ולהמשיך עם קבלן אחר, במידה וזה הראשון לא עמד בהתחייבויותיו. הקבלן לא מקבל בשום מקרה חזקה על הקרקע. ( בעל המאה הוא בעל הדעה: קבוצת הרוכשים היא היזמת, היא המשלמת לקבלן והחוזה שיחתם יהיה לשביעות רצונה המלאה ללא פשרות וסיכונים).


מהות: לאחר רכישת הקרקע וקבלת בעלות על המגרש יבחר אחד מחברי הקבוצה למכור את חלקו במגרש לגורם שלישי אשר יש לו אינטרס מנוגד לטובת הקבוצה ( לדוגמא: אדם פרטי שיקנה מחבר הקבוצה ויתנה את הסכמתו בכך ששירותי הבנייה ישכרו מחברה קבלנית שבבעלותו וכו' )

מניעה: יש לוודא שבמסגרת הסכם השיתוף מתחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הנו החתמת הקונה על הסכם השיתוף, תוך ניתנת זכות סירוב ראשונה לחברים האחרים בקבוצה.


מהות: לאחר רכישת הקרקע וחתימת הסכם לשירותי בנייה מול קבלן מבצע, אחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים הנדרשים ויגרמו נזק\ עיכוב לשאר חברי הקבוצה.

מניעה: השותף מובטח מראש ע"י כך שנבחר בנק מלווה, אשר מספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, מתחילת הבנייה ועד לסיומה, וזאת לאחר אישור כל שותף ע"י המערכת הבנקאית. שותף אשר אושר ע"י הבנק והחליט לפרוש במהלך הבנייה - הבנק מתחייב להיכנס לנעליו עד סיום הפרויקט, ועם סיומו יממש את הדירה. אפשרות אחרת היא שהדירה אליה זכאי החבר תהווה ערבות לתשלום לקבלן על כל המשתמע מכך.

חזרה למעלה


שאלות ותשובות

לא ברור לי, האם אני קונה קרקע או קונה דירה? כל אחד מיחידי קבוצת הרוכשים רוכש קרקע (חלק במגרש). לדוגמה נניח שהעירייה מציעה למכירה חלקה שלמה בשטח של 3 דונם המיועדת לבניית מגדל מגורים 18 קומות - סה"כ ניתן לבנות על המגרש 71 דירות. המגרש יירכש ע"י 71 יחידים שיהוו יחד קבוצת רכישה. כל אחד מהיחידים רכש בעצם קרקע ליח' דיור אחת.

האם מדובר בסוג חדש של עמותה? חד משמעית לא!. קבוצת הרכישה הנה אוסף של יחידים אשר אינם מאוגדים תחת ישות משפטית כלשהי (חברה, שותפות, עמותה), אין מנהל עמותה ולא קיים תאגיד. היחידים חותמים על חוזה שיתוף פשוט המסדיר את רצונם לקנות יחד קרקע ולבנות יחד את הבניין (שירותי בנייה מקבלן). חשוב להדגיש שלאחר הרכישה הבעלים של הקרקע הם הרוכשים עצמם לרבות רישום בטאבו.

ממי הקבוצה רוכשת את הקרקע? כל מקרה לגופו. המוכר יכול להיות גוף פרטי , רשות מקומית , מנהל מקרקעי ישראל, כונס נכסים וכו'. חשוב להדגיש ולוודא שתבוצע בדיקה מעמיקה לבדיקת אמינות המוכר, ווידוא בעלותו בקרקע המוצעת למכירה \ חכירה, ושאין שום זיקה בין בעל הקרקע למארגן הקבוצה ולחברת בנייה כלשהי שתהיה מעורבת בהקמת הפרויקט.

איך מבוצע התשלום, מי מבטיח לי שהכסף לא יעלם? כספי הרוכש אמורים להיות מובטחים ב 100% לכל אורך תהליך הרכישה. הדבר מושג באמצעות בנק נאמן. מכוון שמצד אחד הרוכש אינו מעוניין לשלם אגורה טרם שקיבל לבעלותו את חלקו בקרקע, ומצד שני לשם קניית הקרקע יש לאסוף את התשלום הנדרש מכלל יחידי הרוכשים וזאת לשם הבטחת הרכישה. על מנת לפתור זאת נכנס גורם שלישי לתמונה אשר מהווה נאמן של שני הצדדים לביצוע העסקה. הנאמן יכול להיות עו"ד, או בנק אשר מוודא קבלת הכספים מהרוכשים ומעביר את התשלום (שהופקד ע"י הרוכשים) לבעל הקרקע, בד בבד עם העברת הבעלות בקרקע לידי כל אחד מיחידי הרוכשים.

כיצד נקבע מחיר הקרקע? עבור כל פרויקט מוגש למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי ואף כדאי שכל רוכש יבצע סקר עצמאי ויסתייע ע"י מומחה מטעמו לבדיקת כדאיות כל עסקה ועסקה.

כאמור, כל יחידי הרוכשים הם שווי זכויות, כיצד הדירות השונות מחולקות בין הרוכשים? להזכירכם, זהו שלב ב' לאחר רכישת הקרקע ושכירת שירותי בנייה מקבלן. וכעת לתשובה: תינתן הערכת שווי של כל הדירות בבניינים המבוססת על הערכת שמאי מוסמך (לרבות פנטהאוזים ודירות גן). לכל אחד מיחידי הרוכשים זכות לדירה ממוצעת בבניין בהתאם לטבלת איזון. במידה וירצה אדם דירה שעלותה יותר מדירה ממוצעת ישלם בנוסף לעלות שירותי הבנייה, גם את ההפרש שבין עלות דירה ממוצעת לדירה שיבחר.

ממה כדאי להיזהר? הכי חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, קרי, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא הפרדה מלאכותית של העסקה. רשויות המס יגבו מיסוי מלא לרבות מס מכירה לפי שווי הדירה, בכל מקרה שקימת זיקה כלשהי בין מארגן הקבוצה, בעל הקרקע והקבלן המבצע. יש לוודא שהקרקע נרכשת מגורם שלישי ועסקת רכישת הקרקע אינה כרוכה בהתחייבות כלשהי לבנייה באמצעות קבלן ו\או חברת בנייה ספציפית.

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.
מקור - אדריכלות ובנייה בישראל-

קבוצת רכישה - היתרונות
המטרה העיקרית של קבוצת רכישה והסיבה המקורית להקמתה, היא כמובן החסכון בעלות הדירה. לרוב במחיר הנמוך ב- 10% עד 25% מהמחיר שהיו משלמים על הדירה, אילו היו רוכשים אותה מקבלן.

קבוצת רכישה משיגה את ההנחה הגדולה לחבריה בזכות 2 אמצעים: חסכון מרכיב היזמות שמרוויחה חברה הבנייה וחסכון במיסוי, אבל כאן חובה לבצע תכנון מס נכון. אם רשויות המס לא ישתכנעו שחברי קבוצת הרכישה אכן פעלו בתום לב, יבוטלו הטבות המס.

בחוק ההסדרים לשנת 2011 נקבע כי החל מ- 2011, חברי קבוצת רכישה יהיו חייבים במע"מ על מחיר הקרקע ובמס רכישה על הדירה, כך שההטבה העיקרית שנותרה היא המע"מ על מחיר הדירה הסופי.

יתרון נוסף הוא בשליטה שיש לכאורה לחבר באותה קבוצת רכישה בבחירת השכנים - הוא יכול לראות מראש מי הם החברים הנוספים בקבוצה וכן יתרון דומה למי שבונה את ביתו בעצמו - מעורבות עוד בשלב התכנון והבנייה, מה שמאפשר לחבר בקבוצת רכישה לשלוט על תכנון דירתו, המפרט וכו'.

קבוצת רכישה נדלן - הצטרפות
היום, קבוצות רכישה הם חלק בלתי נפרד מקנית באופן כללי. לכן, חשוב כמובן לדעת שהכללים והסכנות במה שמכונה קבוצות רכישה נדלן, לא דומים לקבוצת קניות שמתאגדת לרכישת מוצר חשמל למשל. כיום ניתן למצוא פרסומים רבים על קבוצות רכישה באינטרנט ובעיתונות. לעתים מייסדים את קבוצת הרכישה מתווך, עורך דין או יזם הניגש יחד עם החברים למכרזי קרקע, או מתאגדים לצורך רכישת מגרש. למעשה, כמעט בכל עיר מרכזית, ניתן לאתר קבוצת רכישה - סגורה או כזו שעדיין מחפשת חברים, בשלב איתור הקרקע, או בשלב שבו מקימי הקבוצה איתרו מגרש, קיימו מו"מ על רכישתו וכעת רוצים להשלים את העסקה.

קבוצת רכישה - המוקשים
ואולם, לפני שאתם רצים להצטרף לעמותה כזו חשוב לדעת כמה דברים.

ראשית, גובה ההנחה הטמון באותן קבוצות רכישה מעט מרמה: חשוב לזכור שאתם מתחילים לשלם על הדירה כבר בשלב המכרז, שנתיים ויותר לפני קבלת המפתח וכן לעתים בשל ההתלהבות, קבוצת רכישה נוטה לשלם סכום גבוהה יותר על הקרקע.

שנית, בזמן בחירת הדירות עלולים להיווצר חיכוכים בין חברי הקבוצה, ולכן חשוב להסדיר עניין זה מראש. בנוסף, צריך לזכור שהמארגן לא עושה זאת לשם שמיים. ודאו שהמחיר שהוא יגבה לא יהיה דומה לרווח היזמי שלכאורה חסכתם. כאן טמון מוקש נוסף - מכיוון שכל קבוצת רכישה היא למעשה מעין מקלט מס, הדבר כרוך במספר דברים. לדוגמא, למארגן הקבוצה אסור להתחייב על מחיר הדירה הסופי, שכן אז אתם הופכים לרוכשים, הוא למוכר וכל הטבות המס מתפוגגות. ההתחייבות היא לכל היותר בעל פה ועל סדר גודל, שנוטה לרוב לצמוח בסופו של דבר.

אם אתם קבוצת רכישה צעירה ועומדים להשתתף במכרז של המינהל, חשוב מאוד לדעת, כי להבדיל ממקרה של רכישת קרקע מבעלים פרטיים, במקרה של קרקע מינהל, אין פטור ממע"מ ויש לקחת זאת בחשבון בעלויות.

עוד עלות כספית היא פתיחת מסגרת אשראי. אפילו אם אינכם נזקקים למשכנתא, כשותפים בפרויקט, תהיו חייבים כמו כל חבר בקבוצת הרכישה, לפתוח מסגרת אשראי ולשלם על פתיחתה לבנק המלווה.

עניין אחרון שחשוב לתת עליו את הדעת הוא חוק המכר, אשר לא רק שאינו מסייע לכם, אלא במידה רבה פועל נגדכם: מכיוון שחבר קבוצת רכישה הוא למעשה הקבלן היזם, הוא אינו נהנה מהגנת חוק המכר ותיקון ליקויים מצד הקבלן המבצע. לכן, חשוב כמובן להסדיר אחריות כזו במסגרת הסכם חוזי. בנוסף, אם נכנסתם להרפתקאה לצורך השקעה בלבד ובכוונתם למכור את הדירה מייד בשלב האכלוס, חשוב לדעת כי אתם הופכים בשלב זה להיות קבלן/יזם, כלומר, בכל מקרה של ליקויים ודברים הדורשים תיקון לפי חוק המכר דירות, הרוכש יוכל לדרוש מכם לבצע את העבודות.

יש להבהיר כי פתוחה בפניכם הדרך לא רק להצטרף לקבוצות רכישה קיימות, אלא גם לייסד קבוצת רכישה משלכם, עם חברים. התארגנות של שש או שמונה משפחות לשם הקמת בניין משותף, או שורה של קוטג'ים, היא עמותה לכל דבר. כיום, במכרזי מינהל מקרקעי ישראל אין כל מגבלה – כל אזרח יכול לגשת לכל מכרז.
מקור-מאיי דירה-

מלא פרטים לקבלת מידע
שם
טלפון
אימייל
בקשות
 
לייעוץ חינם התקשר\י
052-8895228